家は買うべきか?

郵便受けに山ほど届く新築マンションの広告。

85平米の広さで4,000万円の物件が、月々10.5万円で買えるとあった。内訳をみると、頭金として20%払い、残りを住宅ローンで払うのだと気づかないほど小さく書いてある。
なるほど逆算してみれば月額10.5万円のローンは、年利2%を35年ローン(ボーナス時20万円)で組めば成り立つ。家賃だと思えば、それもありかなと思う。「賃貸は家賃を払っても自分のものにならないが、買ってしまえばローンが終わると自分のものになる」というではないか。

背中は押されそうになるが、はたして?

たいていの新築マンションは、買ったとたん2割ほど価値が下がる。プロモーション費やら各種手数料やら税金などが価格に含まれているからだ。つまり最初に払い込んだ頭金の800万円は、たとえどれほど苦労して貯めたお金だろうと、一瞬にして消える。
それから利息。
35年ボーナス払いともなれば利息だけで1,240万円もする。借金はまずこの利息から返済することになるが、払い終わるまでだいたい百ヶ月かかる。会社からボーナスが出ようが出まいが、夏冬20万円ずつ9年間、払い続けなくてはならない。31歳だったあなたは40歳になり、体力がいくぶん劣るが、家だってどこかが壊れてくるかもしれない。

安心するのはまだ早い。
借り入れた3,200万円を返し始めるのはそれからである。
もちろん途中下車は許されない。築10年の中古マンションの価値は下手をすれば買値の半額だ。2,000万円まで下がる。返済が価値の低下に追いつかないのだ。物件を差し押さえられるだけでなく、さらに1,200万円の借金を背負わされることになる。
こうなると頭金とあわせて2,000万円のマイナスだ。
いやなら、引き続き25年間の借金生活だ。加えて物件には固定資産税に修繕費だってかかる。もうピカピカではない。経年劣化は甘くない。

物価は下がるデフレの時代、しかも日本の人口は減っている。
住宅会社は作り続けないと売上げがなくなるから、供給過多で物件相場は下がるいっぽうである。土地はもう値上がりしないし、買った物件は古くなり続ける。他人に貸すならともかく、自分で住み続ける以上、住宅は資産価値を持たない。
「だって持ち家でしょう?」とあなたは訊くかもしれない。お気の毒だがローン完済までは、あなたが住んでいる家はあなたのものじゃない。

借金とは嫌なものだ。
借金が美徳だったのは世の中がバブル景気の時代だ。借金して土地を買っても、転売で上前をはねることが出来た。しかも給料が年々上がることが前提だった時代である。
ぼくの会社も親会社が倒産し少なからず損害を背負ったことがある。ぼくは貯金や保険を崩して従業員の給料にあてた。ある日香港の自宅に戻ってみると、合鍵があわなくなっていて、ドアにでっかく銀行の差し押さえの札が貼られていたこともある。

何十年もローンを組むなんて、考えただけで恐ろしい。
そもそも10年を超えてローンを組まなくちゃならないのは、自分の返済能力を超えた買い物なのではないか?とぼくは思う。アメリカのサブプライムローン破綻の原因は、銀行が無理な住宅ローンを長期で組ませたことにあった。

ときどきぼくは思うのだけど、日本のサラリーマンをサラリーマンたらしめているのは、実は会社や社会ではなく、住宅ローンなのではないか。
満員電車にサービス残業、左遷や不当な異動にクビを覚悟で抗議できないのは、それでも会社を辞められないからだ。借金はそれだけ重いのだ。有給休暇を返上し、家族との時間を奪われたところで、それがなんだというのだろう? 長期にわたる返済義務の重みは、こうして住宅ローンは日本のサラリーマンから覇気を奪い、閉塞感を与え続ける。ぼくたちは失わないために、それ以上のものを失い続けているのかもしれない。

長期住宅ローンがもたらす弊害。
しかしメリットもある。それはある意味、この国に秩序をもたらし、人々に我慢強さを与えてくれた。たとえこの国の官僚や経営者がとんちんかんでも、暴動を起こす抑止力になっているかもしれない。そりゃまあ国も会社も銀行も、そろって家を購入することをすすめるだろう。国民や社員から牙を抜くにはこれが一番効くし、銀行は何もしなくたって利子で儲かる。
しかしあなたがどれほど寄りかかろうと、会社や社会はあなたを必要としなくなるかもしれない。リストラされたあなたを、銀行は「それはたいへんでしたね」と同情してくれるかもしれないが、それでローンが減るわけじゃないのだ。むしろ債務不履行を警戒されるまでだ。

人生、不変なものはない。
仕事も変われば家族構成だって変わる。「変わらないでいる」というのは窮屈なことでもある。変化を楽しめるかどうかはその人の器量だろうが、自分が変わりたくなくたって、制度改正や会社倒産などで変わらざるをえないこともある。賃貸ならば生活レベルに合わせて、家賃が5万円のところでも50万円のところでも、街の近くだろうと海の近くだろうと住替えが効く。そもそも日本人は住む場所を自由に決めていい世界でも有数の国民である。たった一度だけの人生だ。ビザなどの条件が合えばだが、生涯において好きな国や都市を選んで住めばいい。

ダイエーがつぶれ、イトーヨーカ堂が残った。
どちらもGMS(ジェネラル・マーチャンダイズ・ストア)であり、売っているものや値段に大きな違いはない。あるとすれば前者はすべて自社ビルで、後者は本社も含めすべて賃貸だったということだ。

多様性が求められ、先が読みにくい時代である。
モノを所有し、維持コストを払い続ける時代では、
もうないのかもしれない。


とはいえ「自分の家を建てる」という達成感は、人生一度は味わってみたいものです。でもそれは必ずしも日本でなくてもいいのかもしれないけれど。

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8 件のコメント

  • 昔、父親がよく言ってました(あっ、今も健在です)。
    ローンなんてものが出来たから、人は身の程知らずの生活をするようになり、そして汗くせ働かなくてはいけなくなったって。
    昔は、大抵の人が借家に住み、無理をしないで生きていたと。
    なおきんさんの今回の記事を読んで、父の言葉を思い出しました。

    まぁ、「いぬの気持ち」、定期購読されているのですね。
    ちびきち君は、しあわせものだなぁ。
    でも、ちょっと笑っちゃいました。
    す、すみません(^.^)

  • こんばんは。

    最近、なおきんさんのからの影響でマイクロメディアを手にとって知識量を上げていく努力をしてます。

    今後の先行き不透明な時代に大きすぎな買い物は分の悪いギャンブルのように思います。

    国内はデフレにより経済成長は困難で国庫の積み立て金と税金を切り崩して今を乗り切っていく大変な時代です。

    年金問題もデフレでマクロ経済スライドが発動しないわけですから今の働き盛りの正規雇用者の方達の生活が良くなっていく見通しが立たない現状です。

    今の時代に何年も先まで続いていく多額のローンを組むなんて私は考えられません。

    もし住宅ローン返済中に異動や海外赴任を会社から言われた場合、当事者はどうこの難題を乗り切ってゆくのでしょう。

    維持コストは人から自由な選択を制限してまた現代人はストレスを抱えてゆくのでしょうか?

    しかし今の時代は情報社会でありリテラシーを持って世の中と接していけばいくらでも活路はあるように思います。

    それを妨げようと様々な先入観が僕らの思考を支配しようとしますが無尽蔵に発信されてゆく情報はイノベーションとなりパラダイムシフトを起こし新たな価値と価値観を創造してゆくのではないでしょうか。

    早くに生産していく側がこの問題に真剣に取り組めたならこの国もまだまだ大丈夫かと勝手に思ってます。

    失礼いたしました。

  • なおきんさん

    例えば東京で、マンションを買うのはちょと怖いですね。
    ご指摘された修繕費。これはかなり高額になりますし、それ以外にも隣や上下にどんな人が入ってくるか分からないです。賃貸なら隣人とトラぶっても最悪、引っ越してしまえば済むのですが、購入してしまうとそうもいかない。
    マンションを経営している知人ですら、「東京でマンションなんて買うなよ。」とアドバイスしてくれました。

  • 先日、今勤めている会社がTOBにより外資の完全子会社になりました・・・。
    まだ、勤めて1年ですが、入ってすぐの印象は「この会社はかなり時代遅れだな・・・。社員は公務員みたい・・・。」と思ったのでした。そして今年に入ってTOB。
    個人的には「まぁ、よかったんじゃないの?経営破たんしなくて。」と思ったけど社員達は「持株会で株価がさがった。」だの「退職金が減る」だの今頃言ってます。

    なんだか、10年前に逆戻りしたみたいな気分ですよ。www

    そんな会社は自社ビルだらけです。(爆)

  • ハルミズキさん、一番ゲットおめでとうございます!
    お父さまが言われていることは真実なんでしょうね。「足るを知る」というのは、また楽しく生きるという矜持であると思います。人は持つと不安になるし、比べると不安になるもんです。ブレないためにも己を知るということですね。
    ——————————-
    じさん、いろいろと勉強されているごようす、頼もしいです。さて、マクロ経済から見ればいまの先進国で起きている不況は一過性のものではなく、むしろ交易条件が変わったことで起こる固定費の移管といえそうです。つまりコストを確保するために人件費(固定費)が委託費(変動費)に転換されているということです。こんな時代に長期ローンは、いままで以上にリスクが高いと言わざるを得ませんね。
    ——————————-
    ジョジさん、いやあ、そのとおり。購入したマンションでのご近所とのトラブルは意外と少なくないね。奥さんがノイローゼになったという話は友人の中でも複数人います。買うなら家賃収入を目的とし、長期金利以上の利回りで運用することでしょう。苗場で30万でワンルームが買えたり、熱海の温泉付きマンションが180万円で売りだされてたりすれば、老後用の棲家はそっちでいいかもしれないですね。
    ——————————-
    てるすけさん、おやTOBですか。買収してもらえるほど企業価値があったということでは、むしろ良かったのではないかと思います。ぼくの香港の会社は米企業にTOBされましたが、ぼくは役員だったにもかかわらず巧妙に株価操作を仕掛けられ、ついに手元には何も残りませんでした。人生、色んなことが起こりますね。自分の中の変わるべきところ、変えてはいけないところ、ぶれない生き方を目指しましょうね。

  • なおきんさん。

    昨年、中古マンションを東京郊外で買いました。
    70?、3LDKです。

    社会人人生も残り10〜15年(定年後の契約期間含む)
    男性ならば、車の買い替えもあと2台かな?という年代です。

    きっかけは近所の戸建が1,750万で売りに出ているのを知り、
    家のことを調べながら、予算を決め、約2年がかりで今のマンションに出会い即決。
    良い物件は2日後には売れています。(2件先客がいて見送りました)

    人生何が起きるか分からないので、頭金+20年ローンを組みました。
    毎月の支払いは都下であれば、1DKマンションの支払いと同額程度+賞与10万ほど。
    10年返済を目指しており、残金数百万円を定年時に一括支払い予定です。
    今のところ順調。

    新築は手が出ないので対象外でした。
    仮に売りに出すと、年数関係なく購入価格の3〜4割近く下がります。

    中古は人それぞれ。
    住んで出たまま掃除もしていない所もあれば、ハウスクリーニング済の所もあります。
    オートロック付なのに壊れている、建物周りが汚いとか・・・。勉強しました。

    賃貸で暮らすより、持ち家=貯蓄と考えています。
    将来売る可能性もあるけれど、ここで老後を迎えても楽しめる住条件が良い所を
    選びました。
    売る場合、エリアにより地価が決められているので、その価格以下での販売は行えないそうです。

    何かの参考になれば。

  • なおきんさん、お元気ですか?
    私は、京都出身なんですが10年前に東京でマンションを購入しましたが将来に対して不満いっぱいです。
    やっぱり賃貸で良かったと思います。
    その方が自分に合った生活が出来たのに〜
    今は精神的に辛いので何でもマイナス思考で困ります。携帯でなおきんさんのブログを拝見してるので、コメントも少ししか見られなくて残念です。

  • こころさん、
    もうずいぶんコメント返しがおくれててすみません。気が付きませんでした。震災以前に投稿いただいていたんですね。とても参考になるコメントをありがとうございました。持ち家を資産でなく「貯蓄」で捉えていらっしゃるところが印象的です。ぼくはドイツでは100年以上の古い物件を所有していますが、日本では資産価値が30年でなくなることを危惧しています。でも貯蓄と考えればまた違うかもしれませんね。
    ——————————-
    shihoさん、
    「所有する」ことのメリットとデメリット。時代の予測しやすいほどメリットがあり、つきにくいほどデメリットが高いといわれます。給料は上がるどころか下がるかもしれないし、人口が減っていく日本では床余りから1平方メートルあたりの価値は下がる可能性が強い。端的にいえば「持たない」ほうがよさそうですが、理屈でなく「所有する喜び」もまた事実ですよね。好きな壁紙を変えたり風呂桶をとっかえたりできるのも持ち家ならでは。さてケータイではいろいろ見にくい箇所もあるようです。すみません。なんとかしたいのですが。

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    なおきんプロフィール:最初の職場はドイツ。社会人歴の半分を国外で過ごし、日本でサラリーマンを経験。今はフリーの立場でさまざまなビジネスにトライ中。ドイツの永久ビザを持ち、合間を見てはひとり旅にふらっとでるスナフキン的性格を持つ。1995年に初めてホームページを立ち上げ、ブログ歴は10年。時間と場所にとらわれないライフスタイルを めざす。