ジョホール・バル

東南アジアに、とりわけマレーシアに関心を持ち始めたのが1年とすこし前。去年の9月にクアラルンプールへ飛び、そのまま一戸サービスアパートメントを買うことを決めた。普通の人はそれまでに勉強し調査や検討を行うが、ぼくの場合、購入を決めてからそれらを始める。だから失敗もする。失敗から学ぶタイプだ。思えばそんなことばかりの人生である。

マレーシアのイスカンダル計画を知ったのは実はずいぶん前だが、壮大過ぎて計画通りには行かないだろうと個人的に思っていた。わりと楽観的なぼくでもそうだから、事情に明るい現地の人達はそれ以上だと思ったら、意外とそうでもない。「遅れるだろうけど計画そのものは遂行される」と信じているふしがある。理由は、2年前からシンガポール人が不動産を積極的に買い始めたからかもしれない。購入者の割合は、マレーシア人50%、シンガポール人40%、残りが日本人などの外国人だという。シンガポールジョホールバルは近いところで2kmしか離れていないが、不動産の価格差は平均4倍以上ある。高いのはもちろんシンガポールのほう。ここは世界でもっとも富裕層が多く住む国であり、さらに外国人富裕層が増え続けてもいる。

現地でぼくを案内してくれたのはマレーシア人ののび太くんと、上海出身のしずかちゃん。もちろんあだ名である。のび太くんは5年前は痩せていて本当にのび太くんそっくりだったそうだ。またジョホールバルには「しずか」というレストランがあり、その奥には「ジャイアン」という冗談みたいな名のカラオケ屋があると、しずかちゃんが教えてくれた。「うそだろ?」と思っていたら、高速道路のわきに店の看板が見えた。

毎日シンガポールと行き来する人々は10万人、そのうち何割かは通勤している。安いジョホールバルに住み、シンガポールの会社に通うのだ。結ぶのはたった2本の橋。おかげで渋滞がひどい。「朝4時半に起きて3時間かけてクルマで出勤している人も多いです」とのび太がいう。往復6時間である。空いてれば30分で行けるところを3時間運転して(そのほとんどは停止しているのだけど)通う執念にたじろぐ。シンガポールの自宅を賃貸に出せばマレーシア側での生活費をまかなえるうえ、余剰資金ができる。なるほどこれが執念の源泉である。

さてジョホールバルの街の印象は、なんだかすすけた感じである。どの建物も古くメンテナンスが中途半端にみえる。道路の脇は草がぼうぼうでおせじにもキレイとは言えない。朽ち果てているとまではいかないまでも、クアラルンプールからみればただの地方都市で、シンガポールには遠く及ばない感じである。このギャップこそが成長の伸びシロなのだけど、はたしてどうなのか? ここは想像力をたくましくするほかない。30年前の日本の地方都市、あるいは20年前の中国広東省の都市がどう伸びシロを埋めていったかを。

出来たばかりのイオンにむかってクルマが渋滞している。ジョホールバルは他に古いショッピングモールしかなく、その需給ギャップに驚かされる。ただでさえ混むのに、さらにシンガポールからの買い物客が加わる。ここの物価はシンガポールの半分か、3分の1。長い渋滞をがまんして馳せ参じる甲斐があるというものだ。ジョホールバルのサラリーマンの平均月収は約9万円、世界平均7万円よりは上だが、クアラルンプールの15万円と比べてもかなり安い。シンガポールは約33万円だから相当差があるし、不動産価格が4分の1というのも妥当なのだろう。ちなみに日本は約22万円、先進国の中でも(いつのまにか)低くなっていた。

それにしてもマレーシア人にせよシンガポール人にせよ、不動産への関心はただごとではない。各地で目につくのはデベロッパーの事務所。基本的にプレビルド物件を中心にどこも盛況で、1人でいくつも買っている投資家がいる。来年は値上がりして手が届かなくなるかもしれないという焦りもあるようだ。事実、この辺りの不動産価格は1年で軽く2倍を超えたという。いささか上がり過ぎという感じがしないでもない。「まだまだ上がる」と関係者は口を揃えるのだが。


▲ 最初に見学したダンガーベイの物件。できているのはクラブハウスと敷地の一部。2016年の終わりには、ぜんぶで9000世帯3万5千人が住める巨大なコンドミニアムが建ち並ぶことになる。


▲ 精巧なコンドミニアムの模型。目当ての物件の位置や見え方を確認できる。


▲ 検討中の物件はこの辺り。25階付近、海が見える場所だ。


▲ 併設されたプールとその向こうに海


▲ 施設内にはプライベートビーチとヨットハーバーが


▲ 施設内を視察中のなおきん。ここにブランドショップがずらりと並ぶんだそうな。日差しは強く、照り返しも強い。あっという間に日焼けした。

2025年までに人口がいまの173万人から計画通り300万人に増えれば、いまのままじゃとても住居が足りず、モノの供給が少なすぎる。だが実現には、そこまでの経済基盤、とくに雇用機会を増やせるかにかかっている。 計画では2025年までに81万人もの雇用機会がこの地に生まれ、予想平均年収を31,000USドルに達するとある。なにをもって実現するのだろうか? 中国の都市人口が増えたのは、そこに就職先があり、給料も上がっていったからである。中華系の人達に比べ、マレー系のひとたちにはいささかガッツに欠けるところも気になるところだ。


▲ アジアで最初のレゴランド


▲ いまは青空が見えるこの辺りに、2017年にコンドミニアムなどの複合施設が竣工。景観は一変するはずだ。


▲ 検討している物件はバルコニーからレゴランドが正面に広がる。模型だとこの辺り。


▲ ミニチュアをミニチュア風に撮ってみた。かえって本物っぽくみえるかなと


空中庭園とプールが3つのエリアに沿って併設。オフィスビル群、ホテル、住居という複合施設である

建ってもいない物件を視察し、シンガポールへ向かう。
相変わらずの大渋滞。特に国境付近はすさまじい。やっぱりここを毎朝通う人たちの気が知れない。ともかく拡大するシンガポールには衛星となる場所が必要で、住む場所がいまは4〜8分の1の価格で済むジョホール・バルはバーゲン力がある。この価格差が半分になるとき、ジョホール・バルの物件は2倍になるというシナリオだ。


▲クルマからみた国境付近の渋滞


シンガポールへの入国審査場。トランクを開けられ入念にチェック。これじゃ時間がかかるはずだ。


▲ おなじみマーライオン


超高層ビルが立ち並ぶマリナベイにて

シンガポールとの往復はタクシーを使った。相場は片道が約5000円。運転手はチョンさん。ジョホール・バルに戻る途中「美味しいものが食べたい」というリクエストに、ふだん自分でも食べているという海鮮レストランを案内してくれた。「ついたよ」というチョンさん。なんと自分も車を降り、そのままオープンエアの同じテーブルについてしまった。「おまえも座っちゃうのかよ」と思ったが、「大丈夫、自分の分は自分で払うから」とビールを注文する。まだこれから運転するというのに。

店は地元の人達で大いに賑わっており料理はとても美味しかったが、ビールのプロモーション・レディはお世辞にも、いやはるかに美人から遠かった。チョンさんの家族はシンガポールで暮らしており、自分は一人ジョホール・バルに住んでいる。「しょっちゅう家族とは会ってるよ」というチョンさん、なぜ一緒に暮らさないのだろう?


▲ 満面の笑みのチョンさんと、もはや「もうどうでもいいです」的なぼく

そのようにしてジョホール・バルの最初で最後の夜は更けていく。翌日あわただしく帰国の途についた。




6 件のコメント

  • この手もものって、大金持ちが20戸位買って、10年単位位で元取るつもりで、誰かに運用させるような物件なのでは?また、投資した段階で節税になっているので、個人が買ってもウマミが無いのでは?スペインあたりの何かを買って、突然の下水も含めた道路修理費(家の前の部分)1千万円とか、各種税金を知らずに滞納していていろいろ加算されて200万円とか、最近では、海辺近過ぎた家でババを掴まされたドイツ人の持ち家がブルドーザーでぶっ潰される映像が印象的でした。

  • でもロマンがありますね、想像力を働かせるというのも。GDPと人口は確実に増えてますしね当国。Play or Not, なかなか難しい決断ですね。

  • なおきんさん、こんばんわ。
    ジョホールバルの不動産投資を考えていますが、近くに相談する人がいなくて。
    10年以上前に上海に住んでいたとき、まだ若くてそんな大きな買い物をすることを躊躇していたら、あれよあれよのうちに高騰し後悔して、今回深センに来てからは「5年前は深センはマンションが安かった」という話を聞いては、ああまた乗り遅れたと思っていました。そして3度目の正直で、今こそジョホール、と思っています。
    期も年齢も熟しましたw
    買うときの不動産屋の信頼度合はどう測ればいいのか、売りたいときって、そうそう簡単に買主が現れるのか??株すらやったことないので、素人丸出しですが、なおきんさんの海外不動産投資の第1歩の踏み出し方を教えていただきたいです。
    とはいえ、私の大切な資産に関わることなので、参考程度にすると思ってくださいますか。
    鵜呑みにすることはありません。
    お時間のあるときに返信いただけるとうれしいです。
    どうぞよろしくお願いします。

  • 昔の同僚さん、一番ゲットおめでとさまです!
    物件をいくつも買う人ってすごい富裕層のように聞こえるけど、庶民がローンを組んで数軒運用しているというのも実態としてあるようです。プレビルド物件の場合、建つ前に買い、完成したら売り、値上がりぶん3割の値ざやをとるといったかんじ。個人的にはどうかと思うけど、けっこうなマーケットです。高度成長期の国がどこも経験した不動産の高騰を経験則に、新興国が通るであろう道の先を見据えてカネを張っておくという感じです。富豪になった中国人の大半はこの逆張りをコツコツとやっていますね。いっぽうでヨーロッパ(ことスペイン)の不動産バブル崩壊やブラジルの資源バブル崩壊など、数々の落とし穴にハマるひとも。人生いろいろ。悲観的に準備し、楽観的に行動していきます。
    ———————-
    あんなさん、そのとおり、play or not, no pain, no gain. というわけですね。幸か不幸か、ぼくが失敗してもそのことで路頭に迷う家族も保証人もいません。末はせいぜい年金で食う一塊の老人。もちろんそうはなりたくはない。ぼくにとっての今回の視察は、生涯年金からも国からも自由でいるために自分はどうすべきか?検討するための手段と割り切っています。もちろん「そこにはロマンだってある」からなんですが。
    ———————-
    ペティさん、2年ほど前までは「ジョホール・バルなんて・・」と疑義あった人たちがわりと積極的に検討されているようです。「かつての深センがジョホールに!」という合言葉が中国人投資家にあるようです。カントリーガーデンという中国デベロッパーの開発物件は、やはりテイストが中国人の好むところなのでしょう。あっという間に彼らの買い付けで埋まっていきました。ジョホール・バルの物件はここ2年で上昇し過ぎていると思います。ピークは3年後、それから期待感と実績との調整が行なわれるのでしばらく上げ止まり、2020年あたりから再び上昇するのではと個人的には思います。中国や他の新興国に比べ、マレーシアはインフレ率と成長率の兼ね合いをうまく調整しながら、加熱しすぎないよう蛇口の開け閉めをしているようです。中国やスペインのように熱くなりすぎてもいけないし、かといって1990年に日本が陥ったように総量規制が過ぎてもいけない、というふうに。投資方法もいくつかあって、プレビルドで買い、3年後竣工時に上がる20〜30%の利ざやを狙うか、2020年くらいまでホールドして50%以上のキャピタルを狙う。または家賃収入を得ながら10年くらいホールドして、売る。クアラルンプールのような古い大都市なら、インカムゲイン狙い(利回り7~10%)で長く保有するのがよさそうですが、ジョホールはインカムはちょっと弱い気がします。ローンを組んで返済と家賃収入で収支トントンとし、キャピタルを狙うといった感じでしょうか。ただ、いまなら1千万円台でも買える物件が2年後には倍出さないと買えなくなるだろうと、わりと多くの人が思っているようです。

  • 調べることと実行が伴ってるなおきんさん、やっぱりスゴイと思います。

    なんだか同じ地球にいるけれど、次元が違う世界で生きてるような感じがします。

    また写真アップされるの楽しみにしてます♪

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    なおきん

    なおきんプロフィール:最初の職場はドイツ。社会人歴の半分を国外で過ごし、日本でサラリーマンを経験。今はフリーの立場でさまざまなビジネスにトライ中。ドイツの永久ビザを持ち、合間を見てはひとり旅にふらっとでるスナフキン的性格を持つ。1995年に初めてホームページを立ち上げ、ブログ歴は10年。時間と場所にとらわれないライフスタイルを めざす。